2 lata, 3 lata... a może mniej, a może więcej!

Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (art. 26) rzeczoznawca majątkowy określa rodzaj rynku, jego obszar i okres badania uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przedmiotowe przepisy w sposób ogólny określają zasady, którymi ma obowiązek kierować się rzeczoznawca majątkowy. Szczegółowe interpretacje przepisów prezentuje Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Nota interpretacyjna – „Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości”, zaleca wykorzystywanie do porównań nieruchomości podobnych, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty wyceny, na którą określa się wartość nieruchomości. Jednocześnie Nota wyjaśnia iż, wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia. Zgodnie z uchwałą Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Nr 5/03/2012 z marca 2012 r. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, są zalecane rzeczoznawcom majątkowym zrzeszonym w sfederowanych stowarzyszeniach do stosowania jako zasady dobrej praktyki zawodowej i dorobek środowiska. Oznacza to, że wchodzące w skład Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) standardy wyceny, noty interpretacyjne oraz tymczasowe noty interpretacyjne nie stanowią podstaw prawnych wykonywania operatu szacunkowego, jednak mogą stanowić podstawy metodyczne jego opracowania, oparte o autorytet organizacji zawodowej. Wymienione wyżej opracowania nie stanowią standardów zawodowych w rozumieniu art. 4 pkt 14 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomości (tj. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), do których przestrzegania zgodnie z art. 175 ust 1 powołanej ustawy zobowiązany jest rzeczoznawca majątkowy. Jedynym standardem zawodowym obowiązującym na podstawie art. 175 ust 1 w związku z art. 4 pkt 14 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomości wszystkich rzeczoznawców majątkowych jest ogłoszony Komunikatem Ministra Infrastruktury z dnia 04 stycznia 2010 r. standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności” (Dz. Urz. Min. Infrastruktury z 2010 r. Nr 1, poz. 1).

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy i zasady można stwierdzić iż zakres poszukiwania danych oraz wybór danych niezbędnych do dokonania procesu wyceny pozostaje w gestii samego rzeczoznawcy majątkowego. Brak możliwości zastosowania wprost przepisu prawa zmusza rzeczoznawcę majątkowego do ustalenia sposobu postępowania na podstawie szczegółowej analizy celu wyceny, gdyż wartość nieruchomości, którą określa musi być przydatna dla celu, dla którego została określona.

Pojęcie due diligence w sensie dosłownym oznacza przeprowadzenie badania (dochodzenia) z należytą starannością i znajduje zastosowanie przede wszystkim w dziedzinach prawniczych. Jednakże wraz z nasilaniem się międzynarodowych przepływów kapitałowych staje się terminem coraz częściej stosowanym także w sferze nieruchomości. Due diligence jest jedną z najnowocześniejszych, kompleksowych metod analitycznych stosowanych przy zakupie samej nieruchomości lub przedsiębiorstwa posiadającego nieruchomość wzbudzającą zainteresowanie inwestorów. Zazwyczaj due diligence poprzedza wycenę nieruchomości lub przedsiębiorstwa posiadającego nieruchomości. Koncentrując się na aspektach prawnych, technicznych, podatkowych  i finansowych funkcjonowania nieruchomości, badanie due diligence pozwala na kompleksową ocenę stanu obecnego i perspektyw rozwoju danej nieruchomości lub danego przedsiębiorstwa Procedura ta staje się nieodłącznym elementem poprzedzającym dokonywanie strategicznych decyzji na rynku nieruchomości. Do przeprowadzenia badania due diligence angażuje się wykwalifikowane w tych obszarach osoby, zwykle rzeczoznawców, prawników lub doradców podatkowych.

NOWA JAKOŚĆ EWIDENCJI GRUNTÓW I BUDYNKÓW   

16 grudnia 2013 roku opublikowano w Dzienniku Ustaw Rozporządzenie Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 29 listopada 2013 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Nowelizacja weszła w życie 31 grudnia 2013 roku. Zmiana rozporządzenia wynika bezpośrednio z konieczności dostosowania jego treści do aktualnie obowiązujących innych przepisów prawa, m. in.: ustawy o infrastrukturze informacji przestrzennej, ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o własności lokali.

Główne cele zmiany przepisów to przede wszystkim:

• harmonizacja zbiorów danych ewidencji gruntów i budynków z innymi bazami danych, 
• ujednolicenie danych zawartych w powiatowych bazach danych ewidencji gruntów i budynków 
• uszczegółowienie i ujednolicenie zakresu informacji gromadzonych w rejestrze cen i wartości nieruchomości.

Ustawodawca rozszerza również zakres gromadzonych informacji o budynkach (głównie na potrzeby statystyki publicznej) oraz ustala, że podstawowym formatem wymiany danych ewidencyjnych będzie GML, co znacząco ułatwi wymianę danych pomiędzy poszczególnymi rejestrami również w ramach Zintegrowanego Systemu Informacji o Nieruchomościach.
Jednak dostosowanie ewidencji gruntów i budynków do nowych wymogów prawnych oraz wdrożenie nowego systemu do prowadzenia rejestru cen i wartości nieruchomości ma nastąpić w ciągu 3 lat od wejścia w życie rozporządzenia, czyli do końca 2016 r., standard wymiany danych ewidencyjnych SWDE przestanie obowiązywać dopiero 17 grudnia 2016 r., a modernizacja ewidencji gruntów i budynków zostanie zakończona do końca 2014 r. dla miast oraz do końca 2016 r. dla terenów wiejskich (dotychczas miał być to odpowiednio rok 2005 i 2010).
Dostosowanie ewidencji gruntów i budynków do znowelizowanych przepisów będzie długotrwałe i pracochłonne, jednak w rezultacie (w perspektywie kilku lat) ułatwi to nie tylko działalność organów administracji rządowej i samorządowej oraz przedsiębiorców, ale również pozwoli na efektywną obsługę obywateli.

Tekst rozporządzenia dostępny jest pod adresem: http://dziennikustaw.gov.pl/du/2013/1551/1

Wycena nieruchomości poprzemysłowych to wyzwanie dla rzeczoznawcy majątkowego. Z pozoru zaniedbane, niefunkcjonalne obiekty kryją w sobie spory potencjał. Pomysłów na wycenę tego typu obiektów jest wiele, jak jak wielu jest nas - rzeczoznawców majątkowych. Decyzja o sposobie wyceny nieruchomości poprzemysłowej zależy od danych jakie może nam dostarczyć lokalny rynek nieruchomości... Zasobność tego rynku lub jego ubogość pozwala rzeczoznawcy podjąć odpowiednią decyzję co do doboru odpowiednich "narzędzi". Nieruchomość tego typu może mieć potencjał rynkowy, jeśli istnieją transakcje nieruchomościami podobnymi. Jeśli chodzi o mniejsze miejscowości rynek transakcji takich obiektów jest zwykle bardzo mały, należy więc szukać "regionalne" a nawet dalej... Jest to bardzo trudne, ze względu na brak dostępu do danych. Danymi lokalnymi dysponujemy wszyscy i są one dla nas łatwe do zdobycia, wymagają jedynie naszej, czasem bardzo żmudnej, pracy. Dane o transakcjach w aspekcie regionalnym wymagają już dostępu do bazy danych. Oczywiście takowe bazy istnieją na terenie kraju, jednak nie wszystkie dane w nich zawarte są wystarczające, wprowadzone rzetelnie.... Najtrudniej pozyskać dane krajowe, nie mówiąc już o europejskich.... A były by one bardzo przydatne do wycen nietypowych nieruchomości, a takimi są na pewno obiekty post-produkcyjne. 
Jeśli nie ma danych transakcyjnych, które jesteśmy w stanie pozyskać, warto się zainteresować komercyjnym podejściem do tematu... Nieruchomości post-produkcyjne, to obiekty, które kiedyś przynosiły dochody, większość z nich nadal jest w stanie takie dochody osiągać.... Tak więc podejście dochodowe jest również ciekawym (a może nawet ciekawszym od porównawczego) podejściem do takich nieruchomości...
Wyceniając zarówno porównawczo jak i dochodowo warto spojrzeć na obiekt szerzej niż by sugerowało jego dotychczasowe przeznaczenie...

Powierzając wycenę swojego majątku możecie być Państwo pewni:

• zachowania szczególnej zawodowej staranności, obiektywizmu oraz zasad etyki zawodowej,
• profesjonalizmu wynikającego z doświadczenia i sposobu organizacji pracy,
• wysokiego poziomu wycen, wynikającego z faktu iż osobiście wykonuję wszystkie niezbędne czynności,
• pełnej odpowiedzialność za wykonywane usługi,
• zachowania w tajemnicy zawodowej wiedzy o wycenianym majątku.

Wyceniam nieruchomości na terenie
województwa śląskiego.

Sporządzam wyceny wszystkich typów nieruchomości, w tym:

• Nieruchomości gruntowych niezabudowanych (wycena działki)
• Nieruchomości gruntowych zabudowanych (wycena domu, budynku mieszkalnego jednorodzinnego i wielorodzinnego, budynku użytkowego)
• Nieruchomości lokalowych (wycena mieszkania, lokalu użytkowego)
• Nieruchomości budynkowych (wycena budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności)
• Nieruchomości nietypowych: , Magazyny, Centra Logistyczne, Grunty pod zabudowę komercyjną, Hotele, Stacje Paliw i inne.

oraz dla różnorodnych potrzeb: 

• Zabezpieczenia kredytu bankowego
• Kupna, sprzedaży
• Postępowań administracyjnych: (sprzedaż nieruchomości, renta planistyczna, opłata adiacencka, odszkodowania za nieruchomości przejęte (wywłaszczone) pod drogi publiczne, aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego i inne)
• Sprawozdań Finansowych
• Podatkowych
• Ubezpieczeń
• Określenia wysokości odszkodowania i wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu.
• Wniesienia aportu
• Fuzji i przejęć
• Ocena opłacalności inwestycji,
• Audyt, due diligence i inne opinie