środa, 15 stycznia 2014



Pojęcie due diligence w sensie dosłownym oznacza przeprowadzenie badania (dochodzenia) z należytą starannością i znajduje zastosowanie przede wszystkim w dziedzinach prawniczych. Jednakże wraz z nasilaniem się międzynarodowych przepływów kapitałowych staje się terminem coraz częściej stosowanym także w sferze nieruchomości. Due diligence jest jedną z najnowocześniejszych, kompleksowych metod analitycznych stosowanych przy zakupie samej nieruchomości lub przedsiębiorstwa posiadającego nieruchomość wzbudzającą zainteresowanie inwestorów. Zazwyczaj due diligence poprzedza wycenę nieruchomości lub przedsiębiorstwa posiadającego nieruchomości. Koncentrując się na aspektach prawnych, technicznych, podatkowych  i finansowych funkcjonowania nieruchomości, badanie due diligence pozwala na kompleksową ocenę stanu obecnego i perspektyw rozwoju danej nieruchomości lub danego przedsiębiorstwa Procedura ta staje się nieodłącznym elementem poprzedzającym dokonywanie strategicznych decyzji na rynku nieruchomości. Do przeprowadzenia badania due diligence angażuje się wykwalifikowane w tych obszarach osoby, zwykle rzeczoznawców, prawników lub doradców podatkowych.

wtorek, 14 stycznia 2014


NOWA JAKOŚĆ EWIDENCJI GRUNTÓW I BUDYNKÓW   



16 grudnia 2013 roku opublikowano w Dzienniku Ustaw Rozporządzenie Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 29 listopada 2013 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Nowelizacja weszła w życie 31 grudnia 2013 roku. Zmiana rozporządzenia wynika bezpośrednio z konieczności dostosowania jego treści do aktualnie obowiązujących innych przepisów prawa, m. in.: ustawy o infrastrukturze informacji przestrzennej, ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o własności lokali.
Główne cele zmiany przepisów to przede wszystkim:
  • harmonizacja zbiorów danych ewidencji gruntów i budynków z innymi bazami danych, 
  • ujednolicenie danych zawartych w powiatowych bazach danych ewidencji gruntów i budynków 
  • uszczegółowienie i ujednolicenie zakresu informacji gromadzonych w rejestrze cen i wartości nieruchomości.
Ustawodawca rozszerza również zakres gromadzonych informacji o budynkach (głównie na potrzeby statystyki publicznej) oraz ustala, że podstawowym formatem wymiany danych ewidencyjnych będzie GML, co znacząco ułatwi wymianę danych pomiędzy poszczególnymi rejestrami również w ramach Zintegrowanego Systemu Informacji o Nieruchomościach.
Jednak dostosowanie ewidencji gruntów i budynków do nowych wymogów prawnych oraz wdrożenie nowego systemu do prowadzenia rejestru cen i wartości nieruchomości ma nastąpić w ciągu 3 lat od wejścia w życie rozporządzenia, czyli do końca 2016 r., standard wymiany danych ewidencyjnych SWDE przestanie obowiązywać dopiero 17 grudnia 2016 r., a modernizacja ewidencji gruntów i budynków zostanie zakończona do końca 2014 r. dla miast oraz do końca 2016 r. dla terenów wiejskich (dotychczas miał być to odpowiednio rok 2005 i 2010).
Dostosowanie ewidencji gruntów i budynków do znowelizowanych przepisów będzie długotrwałe i pracochłonne, jednak w rezultacie (w perspektywie kilku lat) ułatwi to nie tylko działalność organów administracji rządowej i samorządowej oraz przedsiębiorców, ale również pozwoli na efektywną obsługę obywateli.

Tekst rozporządzenia dostępny jest pod adresem: http://dziennikustaw.gov.pl/du/2013/1551/1

niedziela, 12 stycznia 2014

Wycena nieruchomości poprzemysłowych to wyzwanie dla rzeczoznawcy majątkowego. Z pozoru zaniedbane, niefunkcjonalne obiekty kryją w sobie spory potencjał. Pomysłów na wycenę tego typu obiektów jest wiele, jak jak wielu jest nas - rzeczoznawców majątkowych. Decyzja o sposobie wyceny nieruchomości poprzemysłowej zależy od danych jakie może nam dostarczyć lokalny rynek nieruchomości... Zasobność tego rynku lub jego ubogość pozwala rzeczoznawcy podjąć odpowiednią decyzję co do doboru odpowiednich "narzędzi". Nieruchomość tego typu może mieć potencjał rynkowy, jeśli istnieją transakcje nieruchomościami podobnymi. Jeśli chodzi o mniejsze miejscowości rynek transakcji takich obiektów jest zwykle bardzo mały, należy więc szukać "regionalne" a nawet dalej... Jest to bardzo trudne, ze względu na brak dostępu do danych. Danymi lokalnymi dysponujemy wszyscy i są one dla nas łatwe do zdobycia, wymagają jedynie naszej, czasem bardzo żmudnej, pracy. Dane o transakcjach w aspekcie regionalnym wymagają już dostępu do bazy danych. Oczywiście takowe bazy istnieją na terenie kraju, jednak nie wszystkie dane w nich zawarte są wystarczające, wprowadzone rzetelnie.... Najtrudniej pozyskać dane krajowe, nie mówiąc już o europejskich.... A były by one bardzo przydatne do wycen nietypowych nieruchomości, a takimi są na pewno obiekty post-produkcyjne. 
Jeśli nie ma danych transakcyjnych, które jesteśmy w stanie pozyskać, warto się zainteresować komercyjnym podejściem do tematu... Nieruchomości post-produkcyjne, to obiekty, które kiedyś przynosiły dochody, większość z nich nadal jest w stanie takie dochody osiągać.... Tak więc podejście dochodowe jest również ciekawym (a może nawet ciekawszym od porównawczego) podejściem do takich nieruchomości...
Wyceniając zarówno porównawczo jak i dochodowo warto spojrzeć na obiekt szerzej niż by sugerowało jego dotychczasowe przeznaczenie...