Zgodnie
z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (art. 26) rzeczoznawca majątkowy
określa rodzaj rynku, jego obszar i okres badania uwzględniając w szczególności
przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo
rynków. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru
właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje
rzeczoznawca, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie
nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz
dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Przedmiotowe przepisy w sposób ogólny określają zasady, którymi ma obowiązek
kierować się rzeczoznawca majątkowy. Szczegółowe interpretacje przepisów
prezentuje Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Nota
interpretacyjna – „Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości”,
zaleca wykorzystywanie do porównań nieruchomości podobnych, które były
przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym poprzedzającym datę wyceny, ale nie
dłuższym niż dwa lata od daty wyceny, na którą określa się wartość
nieruchomości. Jednocześnie Nota wyjaśnia iż, wykorzystanie cen z innych
okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia. Zgodnie z uchwałą Rady Krajowej
Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Nr 5/03/2012 z marca
2012 r. Powszechne Krajowe Zasady
Wyceny (PKZW) opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń
Rzeczoznawców Majątkowych, są zalecane rzeczoznawcom majątkowym zrzeszonym w
sfederowanych stowarzyszeniach do stosowania jako zasady dobrej praktyki zawodowej
i dorobek środowiska. Oznacza to, że wchodzące w skład Powszechnych Krajowych
Zasad Wyceny (PKZW) standardy wyceny, noty interpretacyjne oraz tymczasowe noty
interpretacyjne nie stanowią podstaw prawnych wykonywania operatu szacunkowego,
jednak mogą stanowić podstawy metodyczne jego opracowania, oparte o autorytet
organizacji zawodowej. Wymienione wyżej opracowania nie stanowią standardów
zawodowych w rozumieniu art. 4 pkt 14 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomości (tj. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.),
do których przestrzegania zgodnie z art. 175 ust 1 powołanej ustawy zobowiązany
jest rzeczoznawca majątkowy. Jedynym
standardem zawodowym obowiązującym na podstawie art. 175 ust 1 w związku
z art. 4 pkt 14 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomości
wszystkich rzeczoznawców majątkowych jest
ogłoszony Komunikatem Ministra Infrastruktury z dnia 04 stycznia 2010 r. standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych
„Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności” (Dz. Urz. Min. Infrastruktury
z 2010 r. Nr 1, poz. 1).
Biorąc
pod uwagę powyższe przepisy i zasady można stwierdzić iż zakres poszukiwania
danych oraz wybór danych niezbędnych do dokonania procesu wyceny pozostaje w
gestii samego rzeczoznawcy majątkowego. Brak możliwości zastosowania wprost
przepisu prawa zmusza rzeczoznawcę majątkowego do ustalenia sposobu
postępowania na podstawie szczegółowej analizy celu wyceny, gdyż wartość
nieruchomości, którą określa musi być przydatna dla celu, dla którego została
określona.
